גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא העברה של המשכנתא הקיימת מהנכס הנוכחי, לנכס אותו אנו מתכוונים לקנות. בזכות פעולת הגרירה אנחנו שומרים על המשכנתא איך שהיא - הסכום, המסלולים, הריביות וההצמדות, הכל נשאר כפי שהיה. וכך גם השעבוד מהנכס הנוכחי יעבור לנכס הבא שנקנה.

איך זה עובד? וכמה זה עולה לנו?

הליך גרירת המשכנתא דומה מאוד להליך לקיחת משכנתא חדשה, והוא נעשה אך ורק בבנק בו לקחנו את המשכנתא המקורית. תצטרכו לפנות לבנק ולהגיש בקשה והתהליך דומה ללקיחת משכנתא חדשה. הבנק ידרוש חוזה מכר לדירה שלכם, הסכם רכישה לדירה שקניתם, הערכה שמאית במידה וזו דירה יד שנייה ועוד.

הבנקים לעיתים הופכים את ההליך למורכב מאוד בירוקרטית, סתם כי הם לא אוהבים שיש לכם את האפשרות לשמור על התנאים הישנים שלכם, והטובים יותר. ומבזבז עליכם שעות עבודה מבלי למכור לכם כסף חדש.

בנוסף ישנה עמלת גרירה שתעלה לכם כמה מאות שקלים (550 - 750). במידה ויש צורך ב"פיקדון גרירה" או "ערבות בנקאית" תדרשו לשלם עמלה של 0.3% - 0.5% משווי המשכנתא, ולהוסיף כ-5 עד 10 אחוז מהשווי המשכנתא כבטוחה לתוך הפיקדון, למקרה בו הריביות והמדדים יעלו.

למה כדאי לעשות גרירת משכנתא?

בעקבות מגיפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל, חווינו בארץ עליות משמעותיות באינפלציה וכתוצאה מכך בריביות במשק. משפחות שלקחו משכנתאות בשנים שקדמו לקורונה נהנו מתקופה של ריביות נמוכות מאוד, שנשמרו להן עד היום. במידה והן יפנו לקבל משכנתא חדשה היום, כנראה שהריביות יהיו הרבה פחות אטרקטיביות, ולכן יעדיפו לבצע גרירת משכנתא ולשמר את התנאים.

דוגמא להמחשה

נניח ומשפחה מעוניינת למכור את הדירה שרכשו ולעבור לדירה חדשה בהתאם לנתונים הבאים:

משכנתא קיימת - 500 אלף ש"ח בריבית 3% לשנה

שווי דירה נוכחית - 1 מיליון שקלים

שווי דירה חדשה - 1.5 מיליון שקלים

ריבית נוכחית - 6%

לפני המשפחה עומדות האופציות הבאות:

אופציה ראשונה: למכור את הדירה במיליון ש"ח, להחזיר לבנק את החצי מיליון על המשכנתא הקיימת. ואז לקחת משכנתא חדשה בשווי מיליון שקלים בריבית של 6%.

אופציה שנייה: למכור את הדירה במיליון ש"ח, לגרור את החצי מיליון של המשכנתא הקיימת ולהמשיך לשלם עליה 3% ריבית. ואז לקחת משכנתא חדשה בסכום של 500 אלף ש"ח בריבית של 6%.

בשני המקרים למשפחה תהיה בסוף התהליך משכנתא כוללת בסך מיליון שקלים. אך במקרה הראשון תהיה לה משכנתא עליה ישלמו 6% בשנה, ובמקרה השני משכנתא שעל חצי ממנה ישלמו 3% ועל החצי השני 6% ריבית בשנה, וכמובן שהאופציה השנייה עדיפה.

ואם עדיין לא קנינו דירה?

במידה ומכרתם את הדירה שלכם ולא קניתם דירה חדשה עדיין קיימת האפשרות לקבל "ערבות בנקאית" או "פיקדון גרירה", בכדי לשמר את התנאים שלכם (לתקופה מוגבלת) עד שתקנו את הדירה החדשה. הערבות/פיקדון יבטיחו לבנק את הכספים, כי אתם מכרתם את הדירה (הבטוחה שלהם), מה שאומר שאתם תמשיכו לשלם את המשכנתא שלכם כרגיל, וקונה הדירה שלכם ישלם לתוך אותו פיקדון, עד שתקנו דירה והבנק יוכל להעביר את רישום המשכנתא עליה.

ואם קיבלנו הלוואת זכאות?

רוכשי דירה ראשונה זכאים, לעיתים, לקבל הלוואת זכאות או מענקים מסויימים ממשרד השיכון. זאת בהתאם לנתונים המשפחתיים והמקום בו נרכשה הדירה. את יתרת הלוואת הזכאות תיאורטית ניתן לגרור, אך צריך לבחון איפה נרכשת הדירה החדשה ומה הקריטריונים של משרד השיכון באותה העת.

ואם אני צריך תוספת כדי לקנות את הדירה החדשה?

אפשר לקחת תוספת למשכנתא בכדי לממן את הנכס החדש, אך קחו בחשבון את הדברים הבאים:

1. תנאי המשכנתא (ריביות, פריסת שנים וכו') יהיו בהתאם לנתוני השוק והנתונים האישיים שלכם בזמן הנוכחי. במילים אחרות משכנתא חדשה לחלוטין המצטרפת למשכנתא הנגררת.

2. הבנק נדרש לבחון האם אתם עומדים בתנאי הרגולציה:

   • מגבלת אחוז המימון - 70% משכנתא למשפרי דיור, 75% דירה יחידה/ראשונה.

   • אין חריגה מאחוז ההכנסה הפנויה - ההחזר החודשי לא יהיה מעל ל-40% מההכנסה הפנויה.

3. אתם לקוח שבוי – לא רק שאת גרירת המשכנתא מבצעים באותו בנק, גם את התופסת אפשר לקבל רק באותו הבנק. וכמו שציינו מקודם הבנק לא אוהב שיש לכם את האופציה לשמר את התנאים הישנים שלכם, לכן הוא כנראה לא יהיה כל כך נדיב בתנאי המשכנתא החדשה.

לסיכום

גרירת משכנתא היא כלי מצויין לשמר את תנאי המשכנתא הישנים שלנו בזמן רכישת נכס חדש, ובכך לחסוך לנו בתשלומים השטופים וללא צורך בתשלום קנס פרעון מוקדם. אך מצד שני בלי תכנון נכון היא יכולה לעלות לנו עשרות אלפי שקלים מיותרים ולהכניס אותנו להליך בירוקרטי מסובך ומעייף. תכנון מראש והתייעצות הם הכרחיים לפני תחילת התהליך.

בהצלחה!