קרן ריט: להחזיק נדל"ן ולהרגיש בלי

לכל ישראלי יש את החלום הזה - לקנות דירה להשקעה. להפוך להיות בעל נכס מניב שמרוויח משכירות חודשית בראש שקט. אבל גם חסרי הניסיון שבנינו יודעים, שכדי להגיע לחלום הזה צריך קודם כל הון עצמי די משמעותי (לפחות 25% בדירה הראשונה). ולמי שיש קצת ניסיון יודע טוב מאוד שהשכרת נכס היא לא באמת ראש שקט, ושאפילו חודש אחד שבו הדירה עומדת ריקה יכול למחוק רווחים של שנה שלמה.

אז השאלה היא האם יש דרך אחרת להחזיק נדל"ן ולהרוויח? האם אפשר להיות עם ולהרגיש בלי? והתשובה היא כן, יש דרך. ואולי לא שמעתם עליה, אבל היא קיימת בישראל כבר קרוב ל20 שנה - קרנות REIT.

אז איך קרן ריט עובדת?

קרן ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) היא גוף המשקיע בנדל"ן מסחרי מניב כמו משרדים, קניונים, מרכזים לוגיסטיים, בתי אבות סיעודיים ובמקרים מסוימים גם בדיור להשכרה. הציבור הרחב יכול לקנות את מניות הקרן הנסחרות בבורסה. והרווחים שמגיעים מהשכרת הנכסים והשבחתם, מחולקים ברובם למשקיעים כדיבידנד. בצורה הזו האדם הפשוט יכול לקנות ולהחזיק נדל"ן מניב בצורה עקיפה, לקבל שכירות בצורת דיבידנד, מבלי "ללכלך את הידיים" בהשקעה ישירה בנדל"ן.

בשלב הזה כנראה שלרובכם קופצות שאלות רבות כמו - ואם לא בא להם לחלק דיבידנד? ואם הם יחליטו פתאום להשקיע בנפט? אוקיי ואיפה הקומבינה? זה שוק פרוץ?

אז לא, זה אולי יפתיע אותכם, אבל הרגולציה בשוק קרנות הריט היא קשוחה ומאוד מדויקת.

בישראל, פעילות קרנות הריט מוסדרת בעיקר לפי הוראות פקודת מס הכנסה (סעיף 64א3 לפקודה). קרן ריט חייבת לעמוד במספר תנאים מרכזיים:

• שווי הנכסים המניבים מתוך כלל נכסי החברה הוא 75% ובערך של לפחות 200 מיליון ש"ח.

• חובה לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת במס כדיבידנד.

• סכום ההלוואות (שיעור המינוף) המקסימלי הוא 60% משווי הנכסים.

• תרשם למסחר בבורסה ותנוהל ע"י חברה מנהלת התספק נושאי משרה (מנכ"ל, דירקטורים).

• אסור לחמישה משקיעים (או פחות) להחזיק ב-50% או יותר מהחברה.

ועוד ועוד חוקים ותקנות בהן הקרן חייבת לעמוד בכדי להישאר פעילה.

קרן ריט נגד השקעה ישירה בנדל"ן - יתרונות וחסרונות

מאפיין	קרן REIT	נדל"ן ישיר
מחיר כניסה	נמוך (מחיר המנייה)	גבוה (הון עצמי + משכנתא)
נזילות	גבוהה (קנייה ומכירה של מנייה)	נמוכה (לרוב לוקח חודשים למכור דירה)
ניהול	אין (הקרן מנהלת את ההשקעות)	יש (צריך לחפש שוכרים, לנהל מו"מ, לגבות כספים, לבצע תיקונים וכו')
פיזורים סיכונים	גבוה (הקרן משקיעה בנכסים רבים מסקטורים שונים)	נמוך (דירה אחת או כמה דירות בודדות)
שליטה	אין (הקרן מחליטה איפה ולהשקיע ולמי להשכיר)	יש (אנחנו מחליטים איפה לקנות, למי להשכיר, מה תנאי החוזה)
מיסוי	יש (הקרן פטורה ממס, והוא מוכל ישירות על בעלי המניות)	תלוי (עד לגבול מסוים קיים פטור על שכירויות ומעליו קבועות מדרגות מס בחוק)
תנודתיות	גבוהה (מדובר כאן במנייה בודדת שמחירה עולה ויורד)	נמוכה (מחירים לרוב עולים בצורה יציבה)

קרנות ריט בארץ ובעולם

בישראל פועלות מס' קרנות ריט כמו:

• סלע קפיטל, ריט1, מניבים - המתעסקות בעיקר בנדל"ן המסחרי.

• מגוריט - המשקיעה בעיקר בנדל"ן למגורים.

בארה"ב, בה התחום נולד, קיימות קרנות גדולות ומגוונות כמו:

• American Tower - המשקיעה באנטנות סולריות ותשתיות תקשורת

• Prologis - מובילה עולמית בתחום המרכזים הלוגיסטיים והמחסנים

• Simon Property Group - קרן המתמקדת בקניונים ומרכזי קניות

• Equinix - המתמחה בתחום מרכזי הנתונים.

קרנות ריט זוכות לפופולריות רבה בארה"ב, בין היתר בזכות הטבות מס מיוחדות, נזילות גבוהה והכנסה קבועה למשקיעים.

חשוב לקחת בחשבון

נדל"ן באופן כללי נחשב למכשיר טוב להגנה מפני אינפלציה (עליות מחירים), בין אם מדובר בקרן ריט או כל השקעה אחרת בנדל"ן. מנגד, חשוב לזכור שנדל"ן גם רגיש מאוד לתנודות בריבית. לרוב אינפלציה מביאה איתה עליות בריבית, מה שהופך השקעות בטוחות יותר כמו פיקדונות בבנק או אג"ח ליותר אטרקטיביות. דבר שיכול להשפיע על ביצועי קרנות הריט ומחירי המנייה שלהן.

סיכום

השקעה בקרנות ריט מהווה אלטרנטיבה מודרנית, שקופה ונזילה להשקעה בנדל"ן מסורתי. היא מתאימה במיוחד למשקיעים שמחפשים הכנסה שוטפת, פיזור סיכונים ונוחות תפעולית – אך דורשת גם הבנה של תנאי השוק והסיכונים הפיננסיים שהיא נושאת. בישראל התחום מתפתח בהתמדה, אך בארה"ב ובשווקים בינלאומיים הוא כבר נחשב לאפיק השקעה מהותי, עם מגוון רחב של קרנות ונכסים.

בהצלחה!

***אין לראות במאמר זה כהמלצה להשקעה והוא אינו בא להחליף ייעוץ אישי ומקצועי, אלא כידע העשרתי בלבד. חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע מוסמך לפני כל פעולה בתחום ההשקעות, החיסכון, והפנסיה. ויש לדעת שהשקעות בשוק ההון חשופות למגוון סיכונים כולל הסיכון להפסד כספי. כל הפועל עקב מידע זה עושה זאת על דעתו האישית בלבד ונושא באחריות למעשיו, המחבר לא יהיה אחראי לאף פעולה שנעשתה עקב קריאת המאמר.